Überhitzter Markt
Was ist passiert?
Überhitzter Markt
Was ist passiert?
Ausnahmen sind nicht immer Bestätigungen
der alten Regel; sie können auch die Vorboten
einer neuen Regel sein.“
Marie von Ebner-Eschenbach
„Ausnahmen sind nicht immer Bestätigungen der alten Regel;
sie können auch die Vorboten
einer neuen Regel sein.“
 Marie von Ebner-Eschenbach
 

Seit den 1990er beobachte ich als ein immer schon sehr an Immobilien interessierter Mensch das Immobiliengeschehen in ganz Österreich!  Hier hauptsächlich den Markt Wien, Niederösterreich und Burgenland, aber auch die Steiermark. Bereits in jungen Jahren schon als „kleiner“ Investor, bald auch als Vermieter sowie erfolgreicher Immobilienmakler!


Daß es auf „normalen“ Anlegerdistanzen von zumindest 10 Jahren wohl kaum eine bessere Anlageform als Grund und Boden bzw. Häuser und Wohnungen gibt, hat sich inzwischen bei den meisten Menschen herumgesprochen. Ausnahmen bestätigen wie so oft diese Regel! Die Beratung des seriösen Profis wird wie bei allen Anlageformen dringend empfohlen!

Die Lage, der Zustand und das Alter sowie die Qualität einer Liegenschaft sind von entscheidender Bedeutung wie bereits Johann Wolfgang von Goethe (1749-1832) formulierte:

3 Dinge sind an einem Gebäude zu beachten:

  1. Daß es am rechten Fleck stehe
  2. Daß es wohlbegründet sei
  3. Daß es vollkommen ausgeführt sei

 

Einer der größten Wünsche der meisten Menschen, ist es eine eigene Wohnung oder ein Eigenheim  mit Garten zu besitzen!
Wie drastisch die Marktpreise in den letzten Jahrzehnten gestiegen sind, kann ich an einem Fallbeispiel aus der Praxis gerne veranschaulichen:

  • Baugrund im Bezirk Baden/Grenze zu Mödling in ländlicher Grünruhelage  ca. 1000m²;
  • gekauft 1993 um ca. 1 Million Schilling umgerechnet ca. 73.000,- Euro
  • verkauft 2010 um 200.000,- Euro
  • im Jahre 2022 wäre man zunächst froh überhaupt noch einen adäquaten Platz zu finden! Es gibt nahezu keine freien Bauparzellen mehr die auch verkauft werden.
  • Vermutlich würde diese Liegenschaft heuer (im Jahr 2022) wohl 380 – 400.000 Euro erzielen!

WER KANN SICH DAS NOCH LEISTEN? WAS IST DA GENAU PASSIERT?

Die Jahre 2020 und 2021 wo die Bevölkerung  Österreichs erstmalig die Erfahrung mit einer Pandemie machte, haben die Immobilienpreise durch die Decke schießen lassen! Jährliche Wertsteigerungen lagen in diesen beiden Jahren in gesuchten Lagen um die 10% PRO JAHR, in Einzelfällen sogar deutlich darüber!  In den Jahren davor lagen die Jahressprünge meist „nur“ um die 1-4% jährlich (je nach Lage) …


Durch die Konfrontation der Menschen mit Ausgangsverboten, Quarantäne sowie großer Angst, sich im engen städtische Bereich zu infizieren, stieg der Wunsch nach einem Eigenheim im  Grünen rasant an! 


Die Folge: Es drängten leider vorwiegend die sehr gut situierten Wohnungs- bzw. „Geldbesitzer*innen“ aus den Großstädten sehr entschlossen in Richtung des deutlich erweiterten „Speckgürtels“ am Land! Sehr spannend! Gab es noch kurz davor die sehr konkret aufgestellte „These“, daß sich bis 2050 der Großteil der Bevölkerung im städtischen Bereich niederlassen wird! Aktuell jedenfalls, gibt es einen ganz starken „Umkehrtrend“.


Dazu kam, daß diverse Hausbesitzer*innen die eigentlich verkaufen wollten, ihre Familiensituation noch einmal genau erörtert hatten und auf Grund der neuen, pandemiebedingten Umstände vom Verkauf vorerst abgesehen haben! Dies hat zusätzlich die Spannung am Markt massiv erhöht.

Mit teils sehr aggressiven Praktiken sprangen zahllose Bauträger auf diesen „Höllenzug“ auf, um in persönlichen Briefen an Liegenschaftsbesitzer*innen oft flächendeckend ganze Ortschaften anschrieben. Nahezu flehend unter diversen „Vorschlägen/Vorwänden“ (wie Wohnrecht, Übergabe erst später, usw.) wird von den Baufirmen im Schreiben der Kauf des Eigentums zum „SUPERPREIS“ von den Baufirmen angeboten! Einige Immobilienbesitzer*innen haben Ihre Liegenschaften zu Preisen abgegeben, die ob der Höhe wohl zu hinterfragen gewesen wären!


Auf diesen erworbenen Parzellen werden dann die großteils solide gebauten erhaltungswürdigen Althäuser (CO2 Bilanz!) „einfach“ niederplaniert (CO2 Bilanz!). Minihäuser werden auf Miniland zum „MAXIPREIS“ angeboten und meist auch verkauft. Sie kennen sicher alle diese „Siedlungen“. Etliche dieser wohl oft zu profitgierigen Bauträger gehen dann auch ganz rasch wieder in den Konkurs… oft zum Leidwesen der jungen Hauskäufer*innen. Im Regelfall vor Fertigstellung der Liegenschaften, sowie oft auch mit massiven Baumängeln und daraus resultierenden großen Problemen.
Die extrem hohen Immobilien- sowie auch Baupreise machen es inzwischen allerdings für die „junge Mittelschicht“ nahezu unmöglich Eigentum zu erwerben!

Dies wird in Zukunft viele neue Projekte entstehen lassen; man wird wieder viel mehr zusammenrücken, sogar höchstpersönlich anstatt online, zusammenhalten und Ressourcen teilen. Bei der „IMMOBILIENOPTIMIERUNG“ gibt es diverse Überlegungen an Projekten in dieser Richtung! Falls Sie konkrete Ideen dazu haben, aber auch Ihre Liegenschaften für wichtige neuartigen Projekte anbieten wollen, sprechen Sie mich sehr gerne darauf an!

Was ist aber jetzt meine Immobilie genau wert? Wer kann das noch sagen?


Selbst der erfahrenste, ehrliche Immobilienexperte der sich seit Jahrzehnten tagtäglich vorrangig mit der Marktsituation beschäftigt, kann sich auf Grund dieses derzeit total überhitzten Marktes mit der Preiseinschätzung einer Liegenschaften nicht mehr sicher sein!

Konnte man als Profi vor der Pandemie den nach ca. 3-6 Monaten akribischer Arbeit erzielten Verkaufspreis nahezu auf 3-5.000,- Euro exakt einschätzen; bedarf es nun vieler zusätzlicher Faktoren, zusammen mit ganz viel Intuition die man in eine Schätzung einfließen lassen muß.


Das größte Problem für den Verkauf einer Liegenschaft ist ein, vom unerfahrenen Makler*innen versprochener, viel zu hoher Verkaufs bzw. Internetpreis! Sehr schnell wirkt die dann auch nicht angefragte Liegenschaft für den täglich beobachtenden Internetmarkt als „Ladenhüter“! Durch die Überlastung diverser Makler*innen großer Büros, meist durch zu viele „schlichte“ = schlechte Maklerverträge bzw. zu viele Objekte, wird viel zu träge oder gar nicht auf den falschen Preis reagiert! Es verstreicht die kostbare, jährlich stark begrenzte optimale Verkaufszeit! Nach einigen Wochen kann die Liegenschaft „für das Netz“ bereits „tot“ sein. Bei der IMMOBILIENOPTIMIERUNG ist von Mai bis Oktober Kernverkaufszeit, …wenn alle Blumen blühen ist die beste Zeit!


Wir haben bereits im Jahr 2021 begonnen diesen extrem schwierig gewordenen „Dauerspagat“ mit noch mehr Einfühlungsvermögen zwischen dem Verkaufspreis bzw. dem richtigen Internetpreis aber vorrangig auch für den total verunsicherten Käufermarkt zu vollbringen! Entscheidend für eine professionelle, erfolgreiche Verkaufsabwicklung ist es für den/die seriösen Immobilienmakler*in die Käufer*innen ebenso gut zu betreuen/beraten wie die Verkäufer*in und niemanden „vor den Kopf zu stoßen“! Dann sind am Ende des Tages beim Kaufvertrag immer alle gemeinsam glücklich und zufrieden: Käufer*in, Verkäufer*in und natürlich auch der Immobilienmakler*in! Das ist auch unsere oberste „Firmenphilosophie“!


Dies wird jedoch in naher Zukunft aus meiner Sicht vielen Büros größere Probleme machen! Ich rechne deshalb mit der lang ersehnten, natürlichen Auslese von viel zu vielen nicht kompetenten Immobilienmaklern*innen.

Heuer, 2022 sind wir wieder sehr dankbar das Vertrauen unserer lieben Kunden für eine Hand voll exklusiver Liegenschaften im Wienerwald bekommen zu haben! Mit Mai starten wir wie jedes Jahr unsere Verkaufsaktivitäten.

Strategisch bieten wir oft auch sehr punktuell meist nur 1-3 Objekte zeitgleich im Internet an.

Somit können wir immer eine sehr intensive und exklusive Betreuung Ihrer Liegenschaft garantieren!


Auf unserer Seite „WO SIND DIE IMMOBILIEN“ finden Sie einen Hinweis auf welcher Plattform sich aktuell Liegenschaften befinden! Verkaufsstart meist nicht vor Mai!


Wir hoffen Ihnen mit diesen Zeilen einen kleinen Einblick in unser immer  spannender werdendes „Tagesgeschäft“ gegeben zu haben.


Für diverse Fragen zum Verkauf Ihrer Liegenschaft stehen wir sehr gerne zur Verfügung!

Ihr IMMOBILIENOPTIMIERER      
Thomas Mahkovec /Geschäftsführung
EINSCHÄTZUNG - OPTIMIERUNG - VERWERTUNG
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